Ký kết hợp đồng đặt cọc là điều cơ bản mà hầu như Nhà Đầu Tư nào cũng từng trải qua trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng Bất Động Sản. Vậy các rủi ro thường gặp trong và sau khi ký hợp đồng đặt cọc là gì? Những điều cần lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc để hạn chế rủi ro cho mình là gì? Xin kính mời quý vị đọc giả theo dõi nội dung dưới đây của hocbdsonline.com nhé.

1/ Đặt cọc là gì?

Căn cứ Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, Đặt cọc ở đây chính là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ. Việc đặt cọc này thường thấy trong các giao dịch mua, bán, thuê tài sản giữa các bên, đặc biệt là đối với các loại hợp đồng mua, bán liên quan đến bất động sản, tài sản gắn liền với đất. Việc đặt cọc làm tăng trách nhiệm của giữa các bên, đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trước đó.

Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chuẩn pháp lý nhất.

2/ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Hiện nay, một số luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không mà chỉ có quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác trong quá trình giao dịch thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng. Thực tế đã có rất nhiều trường hợp vì tin tưởng mà không có bất gì giấy tờ ghi nhận việc giao nhận số tiền đặt cọc dẫn đến tranh chấp (chưa kể nội dung hợp đồng đặt cọc thiếu chặt chẽ pháp lý cũng là cơ hội cho bên mua ảnh hưởng quyền lợi hoặc thậm chí mất tiền cọc).

Tải Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất năm 2022 chuẩn pháp lý :  Tải về.

3/ Những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc nhà đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như đối tượng đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, mức phạt cọc, phương thức giải quyết tranh chấp.

Hiện nay vì tính tiện lợi và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư không chuyên mà các cò đất (xin phép được gọi cho các bạn chưa có chứng chỉ môi giới bất động sản và hành nghề tự phát) và các môi giới (đã có chứng chỉ môi giới bất động sản nhưng không đặt quyền lợi các bên lên hàng đầu), sử dụng các loại hợp đồng đặt cọc sơ sài về điều khoản, dẫn đến tranh chấp và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi cả bên bán và bên mua khi có vấn đề xảy ra.

Để có thể bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất, và các nhà đầu tư chuyên nghiệp hầu như đều sử dụng hợp đồng có quy định chặt chẽ các nội dung trên khi tham gia giao dịch thì các nhà đầu tư mới cũng như có môi giới uy tín nên chọn cho mình những mẫu hợp đồng có đầy đủ nội dung quy định về mức phạt cọc, phương thức giải quyết tranh chấp khi chọn mẫu hợp đồng sử dụng.

Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chuẩn pháp lý nhất, Các trường hợp gây ảnh hưởng quyền lợi của bên bán và bên mua khi sử dụng mẫu hợp đồng ngắn gọn, đơn giản trên thị trường cần lưu ý.

4/ Mức phạt cọc trong trường hợp bên bán hoặc bên mua không thực hiện giao dịch?

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ mức phạt cọc cụ thể như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, chúng ta có thể hiểu đơn giản như sau:

– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán) (nghĩa là bên mua mất số tiền đặt cọc).

– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc (bên mua) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (nghĩa là bên bán trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trường hợp Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, hoặc cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

5/ Trường hợp nào không bị phạt cọc khi có tranh chấp xảy ra?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thế nhưng nếu bên mua giao tiền cho bên bán nhưng không thỏa thuận là “đặt cọc” hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc và không áp dụng theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015 được.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là “đặt cọc”) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Khoản tiền mà không ghi rõ thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”.

Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

– Trường hợp bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

– Trường hợp bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Xem thêm: Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước trong giao dịch mua bán nhà đất?

6/ Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua bán nhà đất?

Mặc dù đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Nên câu trả lời là “Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua bán nhà đất”, đây là sự thỏa thuận giữa các bên khi thực hiện giao dịch.

Các bước cơ bản khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán giữa bên mua và bên bán lại phòng công chứng hoặc cơ quan nhà nước liên quan.

Bước 2: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên/ đăng bộ) tại cơ quan hữu quan.

Bước 3: Hoàn tất nghĩa vụ tài chính các bên liên quan cần thực hiện theo quy định (các bên có thể thỏa thuận khác và thể hiện trong hợp đồng công chứng trước khi đăng bộ)

Bước 4: Nhận sổ sau khi đã đăng bộ/ sang tên cho người mua.

Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để người mua không đổi ý làm lỡ kế hoạch của người bán và ngược lại người bán không chuyển nhượng, bán cho người khác trong thời gian trước ngày công chứng sang tên).

Trên đây là những thông tin đội ngũ hocbdsonline.com trân trọng gửi tới quý anh chị. Chúc quý anh chị thực hiện giao dịch thuận lợi và thành công. Nếu các anh chị cần thêm kiến thức để trở thành Nhà Đầu Tư Thông Thái hoặc bạn mong muốn trở thành một Môi Giới Chuyên Nghiệp thì đăng ký tại đây nhé.