Để đảm bảo việc “mua bán” quyền sử dụng đất được chắc chắn và thuận lợi, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc với nhau để đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Và để tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí bên cạnh việc không nắm rõ các quy định pháp luật thì các bên (chủ yếu môi giới không chuyên) hay sử dụng các mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn hoặc được bày bán tràn lan với giá rẻ. Chính điều này đã gây ra nhiều rất nhiều vấn đề tranh chấp khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng nhưng hầu như hợp đồng vô hiệu, không đủ căn cứ pháp lý để cơ quan hữu quan hỗ trợ. Mời quý anh chị cùng Học BDS Online điểm qua các rủi ro đã và đang tiềm ẩn trong các mẫu hợp đồng bán sẵn này nhé.
“ĐẶT CỌC” THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
Để biết hợp đồng đặt cọc bạn đã và đang sử dụng có tuân theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hay không thì đầu tiên chúng ta cùng hiểu 1 góc nhìn về “Đặt cọc” theo quy định của pháp luật nhé.
Căn cứ Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chuẩn pháp lý.
Từ đó, chúng ta có thể xác định rằng, hợp đồng đặt cọc phải có những nội dung sau thì mới đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch. Chúng ta cùng điểm qua 8 nội dung bắt buộc cần có của hợp đồng đặt cọc chuẩn pháp lý sau đây:
- Thông tin đầy đủ và chính xác của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
- Đối tượng đặt cọc: ở đây chính là tài sản đặt cọc, là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” theo quy định khoản 1 điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015. Số tiền đặt cọc cần ghi rõ bằng chữ và bằng số. Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nào, tờ bản đồ số bao nhiêu và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ cụ thể. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin đầy đủ từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất, căn nhà đang được giao dịch.
- Giá chuyển nhượng, thời gian đặt cọc và phương thức thanh toán.
- Thời hạn đặt cọc.
- Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
- Xử lý tiền đặt cọc: Theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan, quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 (Người làm chứng)
Vậy căn cứ vào các nội dung theo quy định pháp luật như trên thì quý anh chị đã phần nào hình dung các rủi ro tiềm ẩn mà thường các hợp đồng bán sẵn trên 1 trang A4 chỉ quy định chung chung và thiếu chặt chẽ về pháp lý thậm chí ghi sai dẫn đến hợp đồng vô hiệu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên khi không nắm rõ các kiến thức này.
7 RỦI RO THƯỜNG GẶP KHI SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC BÁN SẴN NGẮN GỌN
- THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN ĐẶT CỌC KHÔNG CHÍNH XÁC
Bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và không được ủy quyền nhận đặt cọc. Trường hợp này thường xảy ra nhiều trên thực tế, đặc biệt khi sốt đất trên thị trường, “cò đất” không am hiểu pháp luật, thường tự ý nhận cọc để sang tay ăn chênh lệch với chủ đất. Khi tranh chấp xảy ra, các hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, một số người sau khi nhận đặt cọc (lướt sóng) thì không liên lạc được hoặc bỏ trốn gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp. Và vì hợp đồng này là vô hiệu nên người mua không thể khởi kiện thành công.
- HIỂU SAI ĐỐI TƯỢNG ĐẶT CỌC – TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Như đã chia sẻ ở trên, tài sản đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” theo quy định khoản 1 điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015. Nhưng các hợp đồng mẫu sẵn đang bán trên thị trường hầu như để tài sản đặt cọc là thông tin thửa đất mua bán. Như vậy, hợp đồng này cũng đã vô hiệu ngay lập tức khi sử dụng thông tin không chính xác.
Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chuẩn pháp lý nhất.
- KHÔNG GHI RÕ MỤC ĐÍCH SỐ TIỀN LÀ ĐẶT CỌC HAY KHÔNG
Trong các hợp đồng mẫu sẵn thường không ghi rõ số tiền dùng để đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian nhận tiền, phương thức thanh toán,… Việc chứng minh bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận cọc đã nhận tiền khi có tranh chấp xảy ra là rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng đặt cọc đã thực hiện hay chưa. Do đó, vấn đề giao nhận tiền, ngoài việc có người làm chứng thì cần có biên bản xác nhận và tốt nhất thông qua chuyển khoản ngân hàng.
Bên cạnh đó, vấn đề cực kỳ quan trọng trong việc ký hợp đồng đặt cọc là cần phân biệt giữa TIỀN ĐẶT CỌC và TIỀN TRẢ TRƯỚC, bởi tiền đặt cọc khi có tranh chấp thì có quyền yêu cầu phạt cọc còn tiền trả trước thì chỉ phải hoàn trả lại cho nhau. Trường hợp một bên trong hợp đồng đặt cọc giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
Xem thêm: Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước trong giao dịch mua bán nhà đất
- THỜI GIAN ĐẶT CỌC VÀ CÔNG CHỨNG KHÔNG RÕ RÀNG
Các bên thường quy định thời gian đặt cọc là 15 ngày, 30 ngày,…nhưng lại thiếu sót khi không ghi rõ thời điểm bắt đầu từ ngày nào tới ngày nào. Theo đó, 30 ngày từ ngày ký hợp đồng đặt cọc hay 30 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc? Hết thời gian 30 ngày trên thì ngày nào sẽ đi ký hợp đồng tại văn phòng công chứng? Sẽ là ngày thứ 30 hay sau ngày thứ 30 thì ngày nào cũng được, hay là trong 30 ngày đó thì ngày nào cũng được. Do đó, khi tranh chấp xảy ra, các bên không thống nhất được do sử dụng mẫu có sẵn, quá ngắn gọn, dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, hoặc thậm chí mất tiền cọc hoặc phải đền cọc.
- THÔNG TIN THỬA ĐẤT KHÔNG ĐẦY ĐỦ, KHÔNG XÁC ĐỊNH ĐƯỢC
Thông thường hợp đồng đặt cọc theo mẫu ngắn gọn không ghi chi tiết thông tin của thửa đất. Khi đặt cọc bằng mẫu có sẵn ngắn gọn thì những mẫu này thường thể hiện rất chung chung, không ghi rõ và đầy đủ các nội dung như số tờ, số thửa, địa chỉ mảnh đất, giấy chứng nhận có ký hiệu gì, số vào sổ của giấy chứng nhận, nơi cấp giấy chứng nhận…ĐÓ LÀ MỘT TRONG CÁC ĐIỀU KHOẢN DỄ LÀM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU DO CÓ ĐỐI TƯỢNG KHÔNG THỂ XÁC ĐỊNH ĐƯỢC.
Thậm chí khi tư vấn hoặc đưa thông tin về thửa đất, các môi giới hoặc chủ đất nói rằng trên đất có thổ cư (đất ở, đất xây dựng), hoặc đất thuộc đất lâm nghiệp, đất lúa nước…nhưng thực tế trên giấy chứng nhận không hề thể hiện, và trên mẫu hợp đồng cũng không ghi rõ, nên sau khi nhận đất thực tế không đúng, người mua không hề hay biết hoặc vô cùng mệt mỏi khi tranh chấp để giải quyết số tiền mình bỏ ra để đặt cọc, tệ hơn là đã công chứng thành công mới phát hiện ra thì không có căn cứ để khởi kiện.
Tải Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất năm 2022 chuẩn pháp lý : Tải về.
- CAM ĐOAN, QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CÁC BÊN SƠ SÀI
Về quyền và nghĩa vụ các bên, cam đoan của các bên, Các hợp đồng đặt cọc theo mẫu thường quy định hơi sơ sài, do đó khi tranh chấp xảy ra không đảm bảo được quyền lợi cho bên muốn thực hiện tiếp hợp đồng hoặc bất lợi cho các bên khi từ bỏ quyền thỏa thuận của mình trong hợp đồng, thậm chí đòi hỏi quyền lợi của mình cũng không được đáp ứng. Mặc dù, có những nghĩa vụ được coi là bắt buộc khi giao dịch như bàn giao ranh mốc, cam đoan về sự đồng thuận khi mua bán…cũng không được thể hiện nên các bên có thể chối bỏ việc mình cần làm, gây khó khăn và ảnh hưởng quyền lợi cho bên còn lại, đặc biệt là người mua.
- QUY ĐỊNH THỜI GIAN HOÀN CỌC, ĐỀN CỌC, PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TRANH CHẤP
Hầu hết các hợp đồng bán sẵn, chỉ ghi ngắn gọn nếu không bán thì người bán sẽ phải đền cọc gấp đôi, nhưng khi nào đền cọc, hoặc cách đền cọc như thế nào, ngày nào được tính là thời điểm vi phạm hợp đồng để làm căn cứ đền cọc,…thì hầu như không thể hiện, đây chính là lúc vò đầu bức tóc của người mua vì đứng trước nguy cơ mất tiền cọc, không biết khi nào nhận được tiền cọc, đền cọc hay trong tâm thế van xin người bán nếu họ không đàng hoàng.
Trên đây là những thông tin đội ngũ Học BDS Online trân trọng gửi tới quý anh chị. Chúc quý anh chị thực hiện giao dịch thuận lợi và thành công. Nếu các anh chị cần thêm kiến thức để trở thành Nhà Đầu Tư Thông Thái hoặc bạn mong muốn trở thành một Môi Giới Chuyên Nghiệp thì đăng ký tại đây nhé
